Kann ich mein Haus,
trotz diverser Probleme ,
gut verkaufen?

„Lage, Lage, Lage" – diesen Ausspruch kennen die meisten, und natürlich ist die Lage einer der entscheidendsten Faktoren beim Immobilienkauf. Aber: Was dem einen zu ländlich ist, ist dem anderen ein Naturparadies. Was dem einen zu multikulturell ist, ist dem anderen ein besonderes Flair kultureller Vielfalt.

Die Einschätzung der Lage ist immer auch eine subjektive Wahrnehmung. Lassen Sie sich von Klischees oder niedrigen Durchschnittswerten nicht verunsichern. Manche negativen Aspekte lassen sich zwar nicht schönreden, doch mit der richtigen Verkaufsstrategie, der passenden Vermarktung und Verkaufsgeschick lässt sich ihre Wirkung auf den Kaufpreis reduzieren.

Auch Potenziale, Veränderungen im Umfeld, Aufschwung und Zerfall spiegeln sich selten in einer allgemeinen Lageübersicht wider. Manche Lagen stehen vor einem Aufschwung, der von Verkäufern selbst oft übersehen wird.

Gerne erstellen wir für Sie im Rahmen einer Objektbewertung eine aussagekräftige Standortanalyse.

Wenn die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Kreditablösung im Rahmen eines Verkaufs sehr hoch ausfällt, gibt es mehrere Ansätze, um die Belastung zu senken oder zu vermeiden.

1. Berechnung prüfen lassen

Banken machen bei der Berechnung mitunter Fehler – etwa bei Sondertilgungsrechten aus dem Kreditvertrag oder bei Annahmen zu Zinsentwicklung und Wiederanlage. Eine Prüfung durch einen Experten lohnt sich fast immer.

2. Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB)

Besteht der Kreditvertrag seit mehr als zehn Jahren, greift ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht – ganz ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Es gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

3. Kreditübernahme durch den Käufer

Übernimmt der Käufer den bestehenden Kredit, entfällt die Entschädigung. Voraussetzung ist die Zustimmung von Bank und Käufer – viele Banken sind hier offen, da der Kredit weiterläuft.

4. Direkt mit der Bank verhandeln

Besonders bei niedrigem Zinsniveau sind Banken oft bereit, die Entschädigung zu reduzieren, um das Kapital schnell neu zu vergeben – etwa im Zuge einer Anschlussfinanzierung bei derselben Bank.

5. Außerordentliches Kündigungsrecht prüfen

Bei berechtigtem Interesse – berufliche Versetzung, Scheidung, unverschuldete Arbeitslosigkeit – kann ein Sonderrecht bestehen, das die Entschädigung umgeht oder senkt.

6. Teilablösung oder Sondertilgung

Erlaubt der Vertrag Sondertilgungen, lässt sich der Kredit teilweise ablösen, ohne dafür eine Entschädigung zu zahlen.

Für eine individuelle Einschätzung empfehlen wir die Rücksprache mit einem Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht oder einem spezialisierten Finanzberater.

Eine der größten Nebenkosten beim Immobilienkauf ist die Grunderwerbsteuer – in NRW 6,5 % des Kaufpreises. Fünf Ansätze können die Höhe in vielen Fällen reduzieren.

Tipp 1 – Neubau: getrennte Verträge oder Eigenleistung

Grundstück und Bauleistung sollten über zwei getrennte Verträge laufen, die zeitlich möglichst weit auseinanderliegen – sonst fällt Steuer auch auf die Bauleistung an. Bei einem einheitlichen Vorgang hilft, möglichst viel in Eigenleistung zu erbringen: Wer selbst streicht, tapeziert oder Böden verlegt, senkt die Bemessungsgrundlage.

Tipp 2 – Bestandsimmobilien: bewegliches Zubehör herausrechnen

Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Kamin oder Sauna zählt als Zubehör, nicht als Teil der Immobilie. Wird der Wert im Kaufvertrag separat ausgewiesen, sinkt die steuerpflichtige Bemessungsgrundlage entsprechend.

Tipp 3 – Eigentumswohnungen: Instandhaltungsrücklage vermerken

Wer eine Wohnung kauft, erwirbt zugleich einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft. Wird dieser Anteil im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, sinkt die Steuerlast.

Tipp 4 – Für Vermieter: Grunderwerbsteuer abschreiben

Bei Vermietung zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten und lässt sich über die Nutzungsdauer abschreiben (AfA): in der Regel 2 % pro Jahr über 50 Jahre, bei Denkmalobjekten vor 1925 2,5 % über 40 Jahre. Die Abschreibung gilt nur anteilig auf den vermieteten Gebäudeteil, nie auf das Grundstück.

Tipp 5 – Teilgewerbe: als Betriebsausgabe absetzen

Bei gewerblicher Teilnutzung lässt sich die Grunderwerbsteuer anteilig als Betriebsausgabe geltend machen – der Kaufpreis wird dazu im Verhältnis von privater und gewerblicher Fläche aufgeteilt.

Diese Tipps ersetzen keine Steuerberatung. Für eine verbindliche Auskunft wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.

Häuser, die zwischen 1960 und 1990 gebaut wurden, enthalten mit fast hundertprozentiger Wahrscheinlichkeit Asbest. Selbst kleine Bauarbeiten können so schnell zur Gesundheitsgefahr werden.

Wo findet man Asbest im Haus?

Fest gebundener Asbest steckt vor allem in Dach- oder Wellplatten, teils auch in Rohren, Kabelkanälen oder Bodenbelägen. Solange diese Bauteile unbeschädigt bleiben, geht von ihnen keine akute Gesundheitsgefahr aus.

Wie gefährlich ist Asbest im Haus?

Gefährlich wird es, wenn Fasern freigesetzt und eingeatmet werden – etwa bei Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten. Eingeatmete Asbestfasern können langfristig schwere, teils tödliche Erkrankungen auslösen.

Muss Asbest beim Verkauf gemeldet werden?

Asbest im Haus gilt als offenbarungspflichtiger Baumangel – der Verkäufer muss den Käufer aufklären. Der Käufer wiederum ist gehalten, sich aktiv mit einem möglichen Verdacht auseinanderzusetzen. Da rund 700 Millionen Quadratmeter Dachfläche in Deutschland noch mit kleinformatigen Asbestzement-Platten gedeckt sind, die im Ruhezustand meist unbedenklich sind, gilt die Aufklärungspflicht in solchen offensichtlichen Fällen nur eingeschränkt.

Wie saniert man asbestbelastete Bauteile?

Für Sanierungsarbeiten an Asbestteilen raten wir dringend zu einer Fachfirma – es gelten besonders strenge Vorsichtsmaßnahmen, Atemschutz und Schutzanzüge sind Pflicht.

Gerne beraten wir Sie näher zu diesem Thema und geben konkrete Empfehlungen für Ihre Situation.

Wer verkaufen möchte, recherchiert meist zuerst selbst im Internet, um ein Gefühl für den Preis zu bekommen. Das Ergebnis: viele unterschiedliche Werte – so unterschiedlich, dass Eigentümer im ersten Gespräch mit uns oft entweder verunsichert sind oder deutlich zu niedrige bzw. zu hohe Preisvorstellungen mitbringen.

Das Problem mit Portal-Durchschnittswerten

Durchschnittswerte auf gängigen Portalen fassen alle Verkäufe einer Lage in einem Zeitraum zusammen – unabhängig von Mikrolage, Beschaffenheit, Alter und Ausstattung. Sie geben bestenfalls eine grobe Einschätzung der Lage, nicht des konkreten Objekts.

Das Problem mit Vergleichsobjekten

Wer sein Objekt selbst anhand einzelner Vergleichsimmobilien bewertet, übersieht oft feine, aber entscheidende Unterschiede. Zudem spiegeln Angebotspreise nicht zwingend das wider, was Käufer am Ende wirklich zahlen – manches Objekt wird bewusst günstig angesetzt und über ein Bieterverfahren hochgetrieben, anderes zu hoch angeboten und im Laufe der Besichtigungen schrittweise reduziert.

Um diese Fehlerquellen zu vermeiden, empfehlen wir grundsätzlich eine professionelle Objektbewertung. Wir ermitteln anhand von Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren sowie langjähriger Markterfahrung einen realistischen Maximalpreis für Ihr Haus oder Ihre Wohnung – und können dabei auch recht präzise abschätzen, welchen Wertansatz eine finanzierende Bank ansetzen wird.

Bergschadensverzichte sind privatrechtliche Vereinbarungen, mit denen Schadensregulierungen zeitlich vorgezogen werden: Der Bergbaubetreiber gewährt dafür einen Kaufpreisnachlass oder leistet vorgezogene Ausgleichszahlungen. Im Gegenzug verzichtet der Grundstückseigentümer ganz oder teilweise auf künftige Bergschadenersatzansprüche.

Bergschadensverzichte regeln bzw. begrenzen also die Ersatzansprüche gegenüber dem Bergwerksfeldeigentümer, stellen ein Risiko für den Werterhalt der Immobilie dar und führen in der Regel zu einem erhöhten Hypothekenzins.

Arten von Bergschadensverzichten

• Bergschadensvollverzicht: Der Eigentümer muss alle Bergschäden ohne Ersatzanspruch hinnehmen.
• Minderwertverzicht: Meist bei Gebäudeschieflagen – Ersatz entfällt, wenn die Wertminderung unter einem vereinbarten Prozentsatz des Verkehrswertes liegt.
• Kleine Bergschadensregelungen: Schäden bleiben unberücksichtigt, solange ihre Beseitigungskosten einen vereinbarten Prozentsatz des Verkehrswertes nicht überschreiten.

Das Problem beim Verkauf

Ein Bergschadensverzicht ist beim Verkauf eine echte Hürde: Viele Banken finden keine Finanzierung für Käufer – oder nur mit einer erheblichen Preisreduzierung, die dem Zustand und der Lage des Objekts nicht gerecht wird.

Wir haben für diese Konstellation zwei Lösungsansätze zur Hand, die in der Vergangenheit bereits erfolgreich waren – für Eigentümer wie für Kaufinteressenten. Gerne erzählen wir Ihnen mehr dazu.

Steht das Haus auf einem Erbpachtgrundstück, beeinflusst das den Verkauf erheblich. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Was bedeutet Erbpacht?

Erbpacht (Erbbaurecht) ist das Recht, ein Grundstück über einen langen Zeitraum – meist 50 bis 99 Jahre – zu nutzen, ohne es zu besitzen. Der Erbbaurechtsgeber (oft Kommune, Kirche oder Privatperson) bleibt Eigentümer des Grundstücks, der Erbbauberechtigte besitzt das Gebäude darauf und zahlt dafür regelmäßig den sogenannten Erbbauzins.

Verkauf auf einem Erbpachtgrundstück

Beim Verkauf geht das Gebäude in den Besitz des Käufers über, das Grundstück bleibt beim Erbbaurechtsgeber. Der Käufer übernimmt in der Regel das Erbbaurecht samt Erbbauzins.

Worauf beim Erbpachtvertrag zu achten ist

• Restlaufzeit des Erbbaurechts
• Höhe des Erbbauzinses
• Kündigungs- oder Verlängerungsmöglichkeiten
• Vorkaufsrecht des Erbbaurechtsgebers

In vielen Verträgen ist zudem die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers zum Verkauf erforderlich – er sollte daher frühzeitig einbezogen werden.

Wert und Finanzierung

Der Wert eines Hauses auf Erbpachtgrund liegt meist unter dem eines Hauses mit vollem Grundstückseigentum, da zusätzlich der Erbbauzins anfällt. Auch Banken sind bei der Finanzierung solcher Objekte zurückhaltender – Käufer sollten entsprechend mehr Zeit einplanen.

Mögliche Alternativen

In manchen Fällen lässt sich das Grundstück vom Erbbaurechtsgeber erwerben und als Gesamtpaket verkaufen, oder es wird ausschließlich das Erbbaurecht übertragen.

Ein erfahrener Makler und Notar helfen, den Prozess rechtssicher und transparent abzuwickeln.

Der Verkaufspreis einer Immobilie hängt nicht nur von Lage und Größe ab, sondern auch vom Zustand und der Ausstattung. Mit unserem Modernisierungskonzept unterstützen wir Sie dabei, gezielt und kosteneffizient aufzuwerten – mit klarem Fokus auf wertsteigernde Maßnahmen.

Die häufigsten wertsteigernden Maßnahmen

Badsanierung: Schon eine Teilsanierung – neue Armaturen, Fliesen oder eine moderne Dusche – kann viel bewirken und vermittelt Käufern hochwertige, langlebige Ausstattung.

Heizung & Energieeffizienz: Eine moderne Heizungsanlage, gute Dämmung und isolierte Fenster senken den Energieverbrauch spürbar und hebeln sich direkt in einem besseren Energieausweis nieder.

Elektrik & Smart Home: Zeitgemäße Elektroinstallationen mit ausreichend Steckdosen, Netzwerkanschlüssen und Smart-Home-Funktionen signalisieren Zukunftssicherheit.

Böden & Wände: Hochwertige Laminat-, Parkett- oder Vinylböden sowie frischer Anstrich verleihen einen modernen, gepflegten Gesamteindruck.

Außenbereich: Fassade, Dach und Garten sind das Erste, was Interessenten sehen – gepflegt wirkt sich das direkt auf den ersten Eindruck aus.

Unser Konzept für Sie

Zusammen mit unserer Tochterfirma, dem Meisterbetrieb Creativ Concept Haus (CCH), begleiten wir Sie von der Objektanalyse über die Strategieentwicklung bis zur fachgerechten Umsetzung – mit hochwertigen Materialien, koordinierten Gewerken und transparenter Kostenkontrolle. Ziel ist ein höherer Verkaufspreis bei kalkulierbarem Aufwand.

Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen beim Immobilienverkauf und -kauf verschiedene Nebenkosten an – von Notar- und Grundbuchkosten bis zur Grunderwerbsteuer. Wir stellen Ihnen die relevanten Positionen übersichtlich zusammen und zeigen, mit welchen Kosten Sie konkret rechnen sollten.

Sprechen Sie uns an – wir gehen die Aufstellung gemeinsam mit Ihnen durch und ordnen sie auf Ihre Situation zu.