Tipps & Tricks

Lage ist schlecht

"Lage Lage Lage ...." 

Diesen Ausspruch kennen sicherlich die Meisten und natürlich ist die Lage einer der entscheidensten Faktoren beim Kauf einer Immobilie.


Aber, was für den einen zu ländlich ist, ist für den anderen ein Naturparadies.

Was für den einen zu Multikulti ist, ist für den anderen ein besonderes Flair der kulturellen Vielfalt.

Die Einschätzung der Lage ist also auch eine subjektive Wahrnehmung des Standorts. Lassen Sie sich von Klischees oder niedrigen Durchschnittswerten aufgrund einer vermeintlich schlechten Lage nicht verunsichern. Einige negative Aspekte kann man zwar nicht schön reden und sollte man auch nicht, aber mit bestimmten Verkaufsstrategien, der richtigen Wahl der Vermarktung und einem gewissen Verkaufsgeschick lassen sich die negativen Auswirkungen auf den Kaufpreis reduzieren.


Des Weiteren werden Potenziale, Veränderungen in der Umgebung, Aufschwung und Zerfall, nicht in einer allgemeinen Lageübersicht widergespiegelt und oft nicht richtig bewertet. So gibt es Lagen,  bei denen in den kommenden Jahren ein  Aufschwung  zu erwarten ist, der oft nicht gesehen und entsprechend berücksichtigt wird. 


Gerne erstellen wir für Sie im Rahmen einer Objektbewertung eine aussagekräftige Standortanalyse.

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist so hoch

Wenn die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Ablösung eines Kredits im Rahmen eines Immobilienverkaufs sehr hoch ist, gibt es einige Optionen, um die finanzielle Belastung zu mindern oder die Zahlung zu vermeiden. Hier sind einige Ansätze:

1. Prüfung der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung

  • Fehlerhafte Berechnung: Es lohnt sich, die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung genau zu prüfen oder von einem Experten prüfen zu lassen. Banken machen hier manchmal Fehler. Mögliche Fehlerquellen könnten sein:
  • Die Berücksichtigung von Sondertilgungsrechten, die im Kreditvertrag festgelegt sind.
  • Falsche Annahmen über Zinsentwicklungen oder Wiederanlage-Möglichkeiten.
  • Zustandekommen des Vertrags: Wenn bestimmte Vertragsbedingungen nicht eingehalten wurden, könnte die Entschädigung unwirksam sein.

2. Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (BGB § 489)

  • Wenn dein Kreditvertrag seit mehr als 10 Jahren besteht, hast du laut § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ein Sonderkündigungsrecht. Dabei ist keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Es gibt aber eine Kündigungsfrist von 6 Monaten.

3. Übernahme des Kredits durch den Käufer

  • Eine mögliche Lösung ist, dass der Käufer der Immobilie den bestehenden Kredit übernimmt. Dies ist jedoch abhängig davon, ob die Bank und der Käufer damit einverstanden sind. In vielen Fällen sind Banken offen dafür, da sie so den Kredit weiterführen können.

4. Verhandlung mit der Bank

  • Es lohnt sich, direkt mit der Bank zu verhandeln. Besonders wenn die Zinsen aktuell niedrig sind, könnte die Bank bereit sein, die Vorfälligkeitsentschädigung zu reduzieren, um den Kredit schnell zurückzuerhalten und das Geld zu neuen Konditionen zu verleihen.
  • Einige Banken bieten auch an, die Entschädigung durch Neuabschlüsse eines Kredits zu verringern, wenn der Kreditnehmer eine Anschlussfinanzierung für eine andere Immobilie bei derselben Bank abschließt.

5. Prüfung auf außerordentliches Kündigungsrecht

  • In einigen Fällen kann ein außerordentliches Kündigungsrecht bestehen, wenn ein „berechtigtes Interesse“ vorliegt, z. B. bei beruflicher Versetzung, Scheidung oder unverschuldeter Arbeitslosigkeit. Dies würde die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen oder senken.

6. Alternativ: Weiterfinanzierung durch Dritte

  • Wenn die Vorfälligkeitsentschädigung extrem hoch ist, könnte man sich überlegen, einen anderen Finanzierungsweg zu suchen, um die Immobilie zu behalten oder den Verkauf zu verzögern, bis das Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren greift.

7. Teilablösung oder Sondertilgung

  • Wenn der Vertrag Sondertilgungen erlaubt, kannst du möglicherweise eine Teilablösung des Kredits vornehmen, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung für diesen Teilbetrag zahlen zu müssen. Dies kann die Gesamtkosten reduzieren.

8. Fachliche Beratung einholen

  • Es kann sehr sinnvoll sein, einen Experten wie einen Anwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht oder einen spezialisierten Finanzberater zu konsultieren, um individuelle Möglichkeiten zu prüfen und das beste Vorgehen zu bestimmen.


Erbpacht

Wenn auf dem Grundstück, auf dem das zu verkaufende Haus steht, eine Erbpacht (auch Erbbaurecht genannt) eingetragen ist, beeinflusst dies den Verkaufsprozess erheblich. Hier sind die wichtigsten Aspekte, die du beachten musst, wenn du ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück verkaufen möchtest:


1. Erbpacht verstehen

  • Was bedeutet Erbpacht?: Erbpacht (auch Erbbaurecht) ist das Recht, ein Grundstück über einen längeren Zeitraum – in der Regel 50 bis 99 Jahre – zu nutzen, ohne das Grundstück zu besitzen. Derjenige, der das Grundstück verpachtet, ist der sogenannte Erbbaurechtsgeber (oft eine Gemeinde, Kirche oder Privatperson), während der Erbbauberechtigte (du oder der Käufer) das Gebäude auf diesem Grundstück besitzt.
  • Erbpachtzahlungen: Der Erbbauberechtigte muss regelmäßig eine Zahlung leisten, die als Erbbauzins bezeichnet wird. Dieser kann je nach Vertrag und Laufzeit variieren und wird oft in bestimmten Abständen (z. B. alle 10 Jahre) angepasst.


2. Verkauf des Hauses auf einem Erbpachtgrundstück

  • Beim Verkauf des Hauses geht das Gebäude in den Besitz des Käufers über, während das Grundstück weiterhin im Eigentum des Erbbaurechtsgebers bleibt. Der Käufer übernimmt in der Regel das Erbbaurecht und die damit verbundenen Verpflichtungen, insbesondere die Zahlung des Erbbauzinses.


3. Prüfung des Erbpachtvertrags

  • Es ist unerlässlich, den Erbpachtvertrag genau zu prüfen, um sicherzustellen, dass alle relevanten Informationen im Verkaufsprozess transparent kommuniziert werden. Folgende Punkte sind besonders wichtig:
  • Restlaufzeit des Erbbaurechts: Wie viele Jahre sind noch bis zum Ende der Erbpacht? Eine kurze Restlaufzeit kann für potenzielle Käufer weniger attraktiv sein, da sie möglicherweise nur für eine begrenzte Zeit das Haus auf dem Grundstück nutzen können, bevor der Vertrag endet.
  • Höhe des Erbbauzinses: Der Käufer muss wissen, wie hoch der monatliche oder jährliche Erbbauzins ist, da dies eine zusätzliche finanzielle Belastung darstellt.
  • Kündigungs- oder Verlängerungsmöglichkeiten: Gibt es Regelungen, unter welchen Umständen die Erbpacht verlängert oder vorzeitig gekündigt werden kann?
  • Vorkaufsrecht des Erbbaurechtsgebers: In manchen Fällen hat der Erbbaurechtsgeber ein Vorkaufsrecht für das Haus oder das Grundstück, wenn es verkauft werden soll.


4. Zustimmung des Erbbaurechtsgebers

  • In vielen Erbpachtverträgen ist eine Zustimmung des Erbbaurechtsgebers für den Verkauf erforderlich. Dies bedeutet, dass du, bevor du den Verkauf endgültig abschließen kannst, die Erlaubnis des Eigentümers des Grundstücks einholen musst.
  • Es ist wichtig, den Erbbaurechtsgeber frühzeitig in den Verkaufsprozess einzubeziehen, um eventuelle Probleme oder Verzögerungen zu vermeiden.


5. Wert des Hauses

  • Der Wert des Hauses auf einem Erbpachtgrundstück ist oft geringer als der eines Hauses auf einem Grundstück in vollem Eigentum. Dies liegt daran, dass der Käufer das Grundstück nicht besitzt und zusätzlich den Erbbauzins zahlen muss.
  • Ein Gutachter oder Immobilienmakler kann dir helfen, einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln, der den Einfluss der Erbpacht auf den Marktwert des Hauses berücksichtigt.


6. Verkaufspreis festlegen

  • Der Verkaufspreis sollte den Wert der Immobilie unter Berücksichtigung des Erbpachtvertrags reflektieren. Faktoren wie die Höhe des Erbbauzinses, die Restlaufzeit der Erbpacht und die Bedingungen des Vertrags werden dabei eine Rolle spielen.


7. Vertragsgestaltung

  • Im Kaufvertrag muss klar geregelt werden, dass das Grundstück der Erbpacht unterliegt und welche Verpflichtungen der Käufer in Bezug auf die Erbpacht übernimmt (z. B. die Zahlung des Erbbauzinses). Diese Informationen müssen dem Käufer vollständig offengelegt werden, um rechtliche Probleme nach dem Verkauf zu vermeiden.


8. Finanzierung durch den Käufer

  • Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Finanzierung des Käufers. Banken können bei der Finanzierung von Häusern auf Erbpachtgrundstücken zurückhaltender sein, da das Eigentum am Grundstück fehlt. Es kann daher sinnvoll sein, den Käufer darüber zu informieren, dass es möglicherweise mehr Zeit benötigt, eine passende Finanzierung zu finden.


9. Alternativen zum Verkauf prüfen

  • Verkauf des Erbpachtgrundstücks: In einigen Fällen besteht die Möglichkeit, das Grundstück vom Erbbaurechtsgeber zu kaufen und das Haus samt Grundstück als Gesamtpaket zu verkaufen. Dies könnte den Verkauf attraktiver machen, erfordert jedoch Verhandlungen mit dem Grundstückseigentümer.
  • Übertragung des Erbbaurechts: In seltenen Fällen ist es möglich, nur das Erbbaurecht zu übertragen, wobei der Käufer die Erbpacht übernimmt und das Grundstück nutzt.


Fazit:

Der Verkauf eines Hauses auf einem Erbpachtgrundstück ist komplexer als der Verkauf eines Hauses mit einem voll im Eigentum stehenden Grundstück. Es ist wichtig, dass du den Erbpachtvertrag genau verstehst, den potenziellen Käufern alle relevanten Informationen offenlegst und die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers einholst. Ein erfahrener Immobilienmakler und Notar können dir helfen, den Prozess rechtssicher und transparent abzuwickeln.

Wertsteigerungen / Modernisierungen

Als Immobilienprofis wissen wir, dass der Verkauf einer Immobilie nicht nur von der Lage und Größe des Objekts abhängt, sondern auch vom Zustand und der Ausstattung. Verkäufer stehen oft vor der Frage, wie sie ihre Immobilie optimal präsentieren und den Wert steigern können, ohne übermäßig in Sanierungen zu investieren. Hier kommen wir ins Spiel: Mit unserem maßgeschneiderten Modernisierungskonzept unterstützen wir Sie dabei, gezielt und kosteneffizient aufzuwerten – und das mit einem klaren Fokus auf wertsteigernde Maßnahmen. In diesem Artikel erfahren Sie, welche Modernisierungen sich vor einem Verkauf besonders lohnen und wie wir als Immobilienprofis Sie dabei begleiten können.


Warum Modernisierungen vor dem Verkauf?


Der erste Eindruck zählt – das gilt auch für Immobilien. Interessenten vergleichen bei einer Besichtigung nicht nur die Grundrisse und Lage, sondern auch den Zustand von Bädern, Fenstern, Heizungssystemen und Bodenbelägen. Moderne, funktionale Ausstattungen können den Verkaufspreis deutlich erhöhen und das Objekt attraktiver machen. In vielen Fällen übersteigen die Investitionen in Modernisierungen den daraus resultierenden Wertzuwachs deutlich. Zudem verbessern sie die Verhandlungsposition des Verkäufers, da potenzielle Käufer weniger Gründe für Preissenkungen finden.


Die häufigsten wertsteigernden Modernisierungsmaßnahmen


1. Badsanierung: Zeitgemäßer Komfort für Käufer

  • Warum wichtig?: Das Badezimmer zählt zu den wichtigsten Räumen einer Immobilie, da es täglich genutzt wird und in die Kategorie „hohe Priorität“ bei Käufern fällt.
  • Maßnahmen: Eine Teilsanierung – wie der Austausch von Armaturen, das Ersetzen von Fliesen oder die Installation einer modernen, wassersparenden Dusche – kann bereits eine große Wirkung haben. Für umfassendere Arbeiten bieten sich die Modernisierung der Rohrleitungen oder der Einbau von barrierefreien Duschen an.
  • Vorteil: Ein modernes Bad wertet jede Immobilie stark auf und vermittelt Käufern den Eindruck, dass in hochwertige, langlebige Materialien investiert wurde.

2. Heizung und Energieeffizienz: Nachhaltigkeit und Einsparpotenzial

  • Warum wichtig?: Ein effizientes Heizsystem ist nicht nur für den Werterhalt entscheidend, sondern auch für Käufer attraktiv, die langfristig Energiekosten sparen möchten. Ein veraltetes Heizsystem oder schlechte Dämmung schreckt viele Interessenten ab.
  • Maßnahmen: Der Einbau einer modernen Heizungsanlage, wie z. B. einer Brennwerttherme oder einer Wärmepumpe, und die Nachrüstung von Dämmungen (Fassade, Dach) gehören zu den effektivsten Möglichkeiten, den Energieverbrauch und die Energiekosten deutlich zu senken. Auch der Austausch alter Fenster durch moderne, isolierte Varianten verbessert die Energieeffizienz erheblich.
  • Vorteil: Ein guter Energieausweis hebt den Wert der Immobilie und signalisiert Käufern niedrige Heizkosten und nachhaltigen Wohnkomfort.

3. Elektrik und Smart Home: Technik auf neuestem Stand

  • Warum wichtig?: Veraltete Elektrik oder unzureichend ausgestattete Steckdosen und Netzwerktechnik können als gravierender Mangel wahrgenommen werden. Heutzutage erwarten viele Käufer zeitgemäße Elektroinstallationen, die auf die Bedürfnisse von Smart-Home-Technologie und modernen Haushaltsgeräten ausgelegt sind.
  • Maßnahmen: Erneuerung des Sicherungskastens, Installation von zusätzlichen Steckdosen und Netzwerkanschlüssen, Integration von Smart-Home-Funktionen (z. B. steuerbare Beleuchtung oder Heizung) sind beliebte Maßnahmen.
  • Vorteil: Mit einer modernen Elektroinstallation bieten Sie potenziellen Käufern Zukunftssicherheit und Komfort.

4. Bodenbeläge und Wände: Frische Optik und hochwertiges Material

  • Warum wichtig?: Fußböden und Wandgestaltungen prägen den ersten Eindruck eines Raumes maßgeblich. Abgenutzte Teppiche oder alte Tapeten wirken unattraktiv und können den Gesamteindruck einer Immobilie negativ beeinflussen.
  • Maßnahmen: Das Ersetzen von Teppichböden durch hochwertige Laminat-, Parkett- oder Vinylböden verleiht Räumen einen modernen und sauberen Look. Auch ein neuer Farbanstrich oder das Entfernen von Tapeten kann Wunder wirken.
  • Vorteil: Frische Farben und hochwertige Böden verleihen der Immobilie ein neues, gepflegtes Erscheinungsbild, das Käufer positiv beeindruckt.

5. Außenbereich: Der erste Eindruck beginnt draußen

  • Warum wichtig?: Ein gepflegter Garten, eine einladende Einfahrt und ein intaktes Dach sind die ersten Details, die potenzielle Käufer wahrnehmen. Ein unaufgeräumter oder ungepflegter Außenbereich kann den ersten Eindruck stark beeinträchtigen.
  • Maßnahmen: Das Streichen der Fassade, das Reparieren des Dachs oder der Dachrinnen sowie die Pflege des Gartens können oft mit relativ geringen Kosten eine große Wirkung erzielen.
  • Vorteil: Ein ansprechender Außenbereich sorgt dafür, dass sich Käufer sofort wohlfühlen und gibt ihnen das Gefühl, dass das gesamte Objekt in einem guten Zustand ist.


Unser Modernisierungskonzept für Sie als Verkäufer


Als Immobilienbüro in Kombination mit unserer Tochterfirma, Meisterbetrieb Creativ Concept Haus (CCH), bieten wir Ihnen ein individuell angepasstes Modernisierungskonzept, das genau auf Ihre Immobilie und Ihre Verkaufsziele zugeschnitten ist. Unser Ziel ist es, mit gezielten Maßnahmen den Wert Ihrer Immobilie zu steigern, ohne unnötige Kosten zu verursachen. Der Verkaufsprozess wird dadurch nicht nur beschleunigt, sondern Sie erzielen in der Regel auch einen höheren Verkaufspreis.


So funktioniert unser Konzept:

  1. Analyse der Immobilie
  • Gemeinsam mit Ihnen besichtigen wir das Objekt und nehmen eine genaue Bestandsaufnahme vor. Wir identifizieren Bereiche mit Modernisierungspotenzial und prüfen die Wirtschaftlichkeit einzelner Maßnahmen.
  1. Beratung und Strategieentwicklung
  • Auf Basis der Analyse entwickeln wir eine maßgeschneiderte Modernisierungsstrategie. Dabei berücksichtigen wir Ihre finanziellen Möglichkeiten und die potenziellen Käufergruppen.
  1. Umsetzung der Modernisierungsmaßnahmen
  • Unsere Handwerker setzen die geplanten Arbeiten fachgerecht und termintreu um. Wir koordinieren alle Gewerke, sodass Sie sich um nichts kümmern müssen.
  1. Nachhaltigkeit und Qualität
  • Wir verwenden ausschließlich hochwertige Materialien, die den heutigen Standards entsprechen. So gewährleisten wir, dass die Investitionen nicht nur kurzfristig den Verkaufswert erhöhen, sondern auch langfristig Bestand haben.
  1. Transparente Kostenkontrolle
  • Wir achten darauf, dass alle Arbeiten kosteneffizient durchgeführt werden und das geplante Budget eingehalten wird. Transparenz steht bei uns an erster Stelle.

Fazit: Gezielt modernisieren und den Verkaufserfolg maximieren

Eine gut durchdachte und gezielt umgesetzte Modernisierung kann den Verkaufspreis einer Immobilie deutlich steigern. Indem Sie in die richtige Technik und Optik investieren, schaffen Sie nicht nur einen bleibenden Mehrwert für den neuen Eigentümer, sondern auch für sich selbst durch einen höheren Verkaufserlös. Wir, mit der Unterstützung unserer Meister-Handwerksbetriebs stehen Ihnen dabei als kompetenter Partner zur Seite und begleiten Sie von der ersten Beratung bis zur erfolgreichen Umsetzung. Sprechen Sie uns gerne an – gemeinsam entwickeln wir die optimale Lösung für den Verkauf Ihrer Immobilie!


Nebenkosten



Asbest im Haus

Häuser, die zwischen 1960 und 1990 gebaut wurden, enthalten mit fast hundertprozentiger Wahrscheinlichkeit Asbest. Selbst kleine Bauarbeiten werden so schnell zur Gesundheitsgefahr.


Wo findet man Asbest im Haus?

Fest gebundener Asbest findet sich vor allem in Dachplatten oder Wellplatten, aber auch Rohre oder Kabelkanäle können betroffen sein. Auch in Bodenbelägen wurde fest gebundener Asbest verwendet: Hier besteht keine Gesundheitsgefahr aus, solange Dachplatten, Rohre und Co. nicht beschädigt sind.


Wie gefährlich ist Asbest im Haus?

Asbest wird gefährlich, wenn Fasern freigesetzt und eingeatmet werden, z.B. im Rahmen von Renovierungsarbeiten oder einer Sanierung.

Wenn Asbestfasern eingeatmet werden, können diese langfristig schwere oder sogar tödliche Krankheiten erzeugen.


Muss der Asbest beim Verkauf gemeldet werden?

Bei Verwendung von Asbest im Haus liegt ein objektiver, offenbarungspflichtiger Baumangel vor. Der Verkäufer hat daher eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer. Der Käufer selbst muss sich außerdem aktiv mit dem Verdacht der Asbestbelastung auseinandersetzen und sollte sich die Immobilie daher sehr genau anschauen.

Jedoch:

Einer Schätzung des Schieferproduzenten Rathscheck Schiefer zufolge sind in Deutschland immer noch rund 700 Millionen Quadratmeter Dachfläche mit kleinformatigen Dachplatten aus Asbestzement eingedeckt, die gesundheitlich für Bewohner älterer Häuser im Normalfall kein Risiko spielen. Das gilt aber nur, wenn der Asbest auch in Ruhe gelassen wird. Aufgrund der Häufigkeit und da es offensichtlich für jeden Erwerber zu erkennen ist, gilt die Aufklärungspflicht in speziellen Fällen nur bedingt.


Wie saniere ich Asbest-belastete Bauteile?

Bei notwendigen Sanierungsarbeiten mit Asbestteilen, raten wir dringend zur Beauftragung einer entsprechenden Fachfirma, weil für das Entfernen von Asbest besonders strenge Vorsichtsmaßnahmen gelten. Atemschutzgeräte und Schutzanzüge sind Pflicht.

Gerne beraten wir Sie näher zu diesem Thema und geben Ihnen entsprechende Empfehlungen.

Unrealistische Preise im Internet

Wenn sich ein Eigentümer dazu entschließt seine Immobilie zu verkaufen, ist der erste Schritt häufig die eigene Internetrecherche für eine ungefähre Preisvorstellung. Anhand von Vergleichsobjekten und Durchschnittspreisen auf gängigen Portalen erhält der Verkäufer dann viele unterschiedliche Preise - so unterschiedlich, dass der Verkäufer im ersten Kontaktgespräch mit uns entweder total verunsichert ist, viel zu niedrige oder auch viel zu hohe Preisvorstellungen für den Verkauf seiner Immobilie hat.

Das Problem:

  • Die Durchschnittswerte auf gängigen Portalen beinhalten alle Verkäufe in einer bestimmten Lage und in einem bestimmten Zeitraum, also unabhängig von der spezifischen Mikrolage, Beschaffenheit, Alter und Ausstattung der Gebäude. Diese Durchschnittswerte geben also im besten Fall nur eine ungefähre Bewertung der Lage an. So kann ein hoher Durchschnittswert eine gute Lage widerspiegeln - muss es aber nicht.
  • Wenn der Eigentümer selbst versucht, anhand einzelnen Vergleichsobjekten am Markt sein Objekt zu bewerten, ergeben sich zwei Fehler oder Probleme:
  1. Die Bewertung der vielen Unterschiede von den Vergleichsobjekten wird oft vernachlässigt oder nicht richtig bewertet. So können sich bei der Vergleichsanalyse, für den Laien oft nicht sichtbar, gravierende Unterschiede ergeben.
  2. Die Preise der Vergleichsobjekte am Markt spiegeln nicht das wieder, was ein Kaufinteressent letzten Endes bereit ist dafür zu zahlen. Vielleicht ist ein Objekt viel zu günstig angeboten worden und es wird über ein verstecktes Bieterverfahren im Nachgang hochgetrieben. Oder der Preis wurde viel zu hoch angesetzt und im Laufe von Besichtigung wird der Preis dann stückweise reduziert.


Um diese Fehler und Probleme bei der, für den Erfolg ganz wichtigen Objektbewertung, nicht zu begehen, empfehlen wir grundsätzlich eine Bewertung durch Profis vorzunehmen.

Wir ermitteln sowohl anhand der gängigen Bewertungsmethoden: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren, als auch mithilfe unserer langjährigen Erfahrung am Immobilien Markt, einen Maximalpreis für Ihr Haus oder Wohnung.

Aufgrund der o.g. Aspekte können wir auch relativ präzise berechnen, welchen Wertansatz eine Bank ermittelt.

Bergschadensverzicht

Bergschadensverzichte stellen im Zusammenhang mit Ersatzansprüchen eine Besonderheit dar. Es handelt sich dabei um privatrechtliche Vereinbarungen, mit denen Schadensregulierungen zeitlich vorgezogen werden. Der Bergbaubetreiber gewährt dazu Kaufpreisnachlasse auf seine Grundstücke oder er leistet „vorgezogene“ Ausgleichzahlungen für mögliche Bergschäden auf Fremdgrundstücken. Im Gegenzug verzichtet der Grundstückbesitzer vollständig oder teilweise auf zukünftige Bergschadenersatzansprüche.


Bergschadensverzichte...:

  • regeln (bzw. begrenzen) die Bergschadenersatzansprüche eines Grundstückseigentümers gegenüber dem Bergwerksfeldeigentümer
  • stellen ein Risiko für den Werterhalt einer Immobilie dar
  • haben in der Regel einen erhöhten Hypothekenzins zur Folge


Arten von Bergschadensverzichten:

  • Der Bergschadensvollverzicht:
    der Grundstücksbesitzer muss alle Bergschäden ohne Ersatzanspruch hinnehmen
  • Der Minderwertverzicht:
    bezieht sich meist auf Gebäudeschieflagen,
    der Bergwerksbetreiber muss keine Bergschadensersatzzahlungen leisten, wenn die festgestellten Gebäudewertminderungen kleiner sind als ein ausgehandelter Prozentsatz X des aktuellen Verkehrswertes
  • kleine Bergschadensregelungen:
    es bleiben die bergbaubedingten Schäden unberücksichtigt, deren Beseitigungskosten einen ausgehandelten Prozentsatz X vom Verkehrswert der Immobilie nicht überschreiten


Das Problem beim Verkauf:

Der Bergschadensverzicht hat aufgrund der o.g. Aspekte eine große Hürde beim Verkauf einer Immobilie zur Folge. Das größte Problem dabei ist, dass die Kaufinteressenten keine Bank finden, die bei einem Bergschadensverzicht eine Finanzierung in Aussicht stellt. Wenn, dann nur mit einer erheblichen Reduzierung des Kaufpreises, die dem Objekt in Zustand und Lage nicht gerecht wird.

Wir haben für diese Verkaufsproblematik zwei Lösungen zur Hand, die in der Vergangenheit schon zum Erfolg geführt haben. Sowohl bei dem Eigentümer als auch bei dem Kaufinteressenten. 

Gerne erzählen wir Ihnen mehr über dieses Thema.

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Grunderwerbsteuer

Eine der größten Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer, mit mehreren tausend Euro (in NRW 6,5 % des Kaufpreises).

Doch wir haben 5 Tipps für Sie, die in vielen Fällen die Höhe der Grunderwerbsteuer reduziert:

(Anmerkung: Diese Tipps sind keine Steuerberatung! Es sind lediglich Hinweise und Empfehlungen. Bitte wenden Sie sich für eine genaue Steuerauskunft an einen entsprechenden Steuerberater.)


Tipp 1: Beim Neubau getrennte Verträge oder Eigenleistung

Entscheiden sich Hauskäufer für einen Neubau, gehen sie meist zunächst auf Grundstückssuche. Erst im Anschluss beauftragen sie eine Baufirma, die das Haus baut.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Grunderwerbsteuer dann nur auf den Grundstückspreis anfallen:

- Wir empfehlen für den Grundstückskauf und die Bauleistung zwei verschiedene Verträge abschließen.

- Außerdem sollten die beiden Verträge keinesfalls am gleichen Tag, sondern zeitlich möglichst weit auseinander abgeschlossen werden.


Bei einem einheitlichen Vorgang, also wenn zwischen Kauf und Bau ein „rechtlicher oder zumindest objektiver Zusammenhang" besteht, müssen Käufer hingegen auf Grundstück sowie Bauleistung Grunderwerbsteuer zahlen (BFH, II R 7/12). Bei diesen Fall raten wir, wenn möglich, vieles in Eigenleistung zu erbringen, denn wenn sich der Käufer vertraglich zu Eigenleistungen verpflichtet, reduziert sich die Bemessungsgrundlage – und damit die Steuerlast. Wer also selbst streicht, tapeziert oder Böden verlegt und sich so Handwerkerkosten spart, kann zudem die Grunderwerbsteuer reduzieren.

Bei Bestandsimmobilien bewegliches Zubehör herausrechnen

Tipp 2: Käufer von Bestandsimmobilien können die Grunderwerbsteuer ebenfalls reduzieren.

Der Trick ist, bewegliche und unbewegliche Bestandteile einer Immobilie im Kaufvertrag zu trennen. Denn Steuergegenstand sei lediglich die Immobilie selbst – und untrennbar mit dem Haus verbundenes Inventar, wie beispielsweise ein fest verbauter Wandschrank. Miterworbenes, bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, ein Kamin oder eine Sauna gelten wiederum als Zubehör. Um Steuern zu sparen empfehlen wir, den Wert des Zubehörs im Kaufvertrag aufzulisten. Die Finanzämter ziehen den Wert der beweglichen Gegenstände dann vom Kaufpreis der Immobilie ab. Wenn der Wert der Immobilie so sinkt, müssen Käufer weniger Steuern zahlen.


Tipp 3: Bei Eigentumswohnungen Instandhaltungsrücklage im Kaufvertrag vermerken

Immobilienkäufer, die sich für eine Eigentumswohnung entscheiden, können sich ebenfalls einen Teil der Grunderwerbsteuer sparen. Denn wer eine Wohnung kauft, erwirbt gleichzeitig einen Anteil an der Instandhaltungsrücklage. Diese bildet die Eigentümergemeinschaft eines Wohnkomplexes für mögliche Renovierungsarbeiten am Gebäude. 

Wir empfehlen diesen Anteil im Kaufvertrag gesondert auszuweisen, um so die Steuerlast reduzieren zu können.

- Das ist leider nicht mehr möglich


Tipp 4: Vermieter können Grunderwerbsteuer den Anschaffungskosten zurechnen und abschreiben

Immobilienkäufer, die ihre neu erworbene Immobilie vermieten möchten, können die Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen. Als Teil der Anschaffungskosten darf die Steuer zusammen mit dem Immobilienkaufpreis über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Die Absetzung für Abnutzung (AfA) funktioniert so:

Dabei ist allerdings zu beachten, dass die AfA nur auf das Gebäude erfolgen darf, da sich das Grundstück im steuerlichen Sinne nicht abnutzt. Wer die Immobilie nur zum Teil vermietet, darf die Grunderwerbsteuer außerdem nur anteilig, entsprechend dem vermieteten Gebäudeteil, von der Steuer absetzen. Dabei ist es nicht möglich, die Grunderwerbsteuer auf den Mieter umzulegen.


Tipp 5: Bei Teilgewerbe Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen

Wer seine neue Immobilie ganz oder teilweise gewerblich nutzen will, kann ebenfalls steuerliche Vorteile geltend machen. In einem Teilgewerbe ist es möglich, die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe nachträglich von der Steuer abzusetzen. Jedoch müssten die Eigentümer klar zwischen privatem und gewerblich genutztem Teil differenzieren. Dazu sollten sie den Kaufpreis im Kaufvertrag nach dem Verhältnis der privat und gewerblich genutzten Fläche aufteilen.


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